Vehet külföldi lakást Kubában? Az új lakástörvényt július 30-án elfogadták — augusztus 20-án még nincs kihirdetve
Külföldi ma nem vehet szabadon lakást Kubában. Az új lakástörvényt 2026. július 30-án elfogadták, de nincs kihirdetve. Mi hatályos ma, és mi változik?
CUBAKUBAINGATLAN
kubainfo
8/20/202613 min read
Külföldi ma nem vásárolhat szabadon lakást Kubában. A hatályos Ley 65/1988 szerint lakást csak kubai állampolgár és Kubában állandó tartózkodási engedéllyel élő külföldi vehet, fejenként egy lakást és egy üdülőt. A 2026. július 30-án elfogadott új lakástörvény ezt két lakásra bővíti, de 2026. augusztus 20-ig nem jelent meg a Gaceta Oficialban, ezért még nem hatályos.
Huszonegy nap telt el azóta, hogy a kubai Nemzetgyűlés megszavazta az ország új lakástörvényét. A hivatalos sajtó megírta, a diaszpóra-csoportokban körbement, és a magyar olvasók egy része azóta abban a hitben van, hogy a kubai rokon lakása mostantól biztonságban van. Ma reggel lehívtuk a Gaceta Oficial mindkét listaoldalát. A legfrissebb rendes szám a 66-os, 2026. augusztus 7-i keltezéssel; a legfrissebb rendkívüli a 85-ös, augusztus 4-i. A lakástörvény egyikben sincs benne.
Ez nem formaság. A Kubainfo.net huszonöt éve dolgozik Kubával, és tizenötezernél több magyar utas ügyeit vitte végig — ez idő alatt megtanultuk, hogy a szigeten három külön dolog van: amit bejelentenek, amit kihirdetnek, és ami tényleg működik. A lakástörvény most az első és a második állomás között áll. Alább szétszedjük, mi az, amit a szó szerinti jogszabályszöveg ma mond, és mi az, ami csak a megszavazott, de meg nem jelent új törvényben szerepel.
Mit fogadott el a kubai parlament 2026. július 30-án?
A Nemzetgyűlés 2026. július 30-án fogadta el az új lakástörvényt, amely 16 fejezetből és 190 cikkből áll, és hatályon kívül helyezi az 1988. december 23-i Ley 65-öt. A törvényt René Mesa Villafaña építésügyi miniszter terjesztette elő, ugyanazon az ülésen, amelyen még három másik törvény ment át.
A számok mögött hosszú eljárás áll. A tervezetet 2026 februárjában adták társadalmi vitára, az online konzultáció február 28-ig tartott (OnCubaNews, 2026. február 11.). A képviselői változatot június 7-én tették közzé. Az elnöki hivatal július 30-i közleménye szerint tíz verzió készült, a parlamenti szakaszban 174 észrevétel érkezett képviselőktől és a lakosságtól, és ezek 69 százaléka módosította a szöveget. A társadalmi vita számai ennél nagyobbak: 10 928 vélemény, javaslat és észrevétel, amelyekből 56 százalékot fogadtak el, és több mint 158 ezer interakció a közösségi médiában (Escambray és Cuba en Resumen, mindkettő július 30.).
Ugyanazon a napon ment át a mezőgazdasági és erdőterületekről szóló törvény — ez 67,10 hektáros felső határig engedi a földek adásvételét —, a személyi azonosítási és lakcím-rendszer törvénye, valamint az államigazgatás átszervezése, amely 27-ről 21-re csökkenti a minisztériumok számát (OnCubaNews, július 30.). Négy törvény egy napon. Kihirdetve három hét múlva sem lett egyik sem.
Miért nem hatályos még az új kubai lakástörvény?
Mert Kubában egy törvény a Gaceta Oficialban való megjelenéssel válik alkalmazhatóvá, és a lakástörvény 2026. augusztus 20-ig nem jelent meg. A júniusi képviselői szöveg nyolcadik zárórendelkezése ráadásul kimondja: a törvény a Gacetában való közzétételtől számított 90. napon lép hatályba. Addig az 1988-as Ley 65 az irányadó.
A júniusi tervezet vonatkozó mondata szó szerint így szól: „La presente Ley entra en vigor a los 90 días de su publicación en la Gaceta Oficial de la República de Cuba.” Ha ez a mondat átment az elfogadott változatba, akkor a legjobb esetben is a következő a menetrend: kihirdetés valamikor, plusz kilencven nap. Augusztus 20-án nulla nap telt el ebből a kilencvenből, mert az óra el sem indult.
Van egy második határidő is. A tervezet első zárórendelkezése a Minisztertanácsnak a törvény elfogadásától számított hatvan napot ad a végrehajtási rendeletek kiadására. Július 30-tól számolva ez szeptember 28. Három rendelet készült hozzá: az általános végrehajtási rendelet, a társasházi és a lakásszövetkezeti szabályzat (Cuba en Resumen, július 30.).
És egy figyelmeztetés, amit magunk vettünk észre, amikor a 92 oldalas képviselői tervezetet végigolvastuk: a tervezetben nyolc zárórendelkezés van, az elfogadott törvényről szóló két beszámoló viszont hármat ír. A nyolcadik pont éppen a hatálybalépés kilencven napja. Lehet, hogy a beszámoló pontatlan, és lehet, hogy a szöveg változott. Ezt egyetlen dokumentum tudja eldönteni, és az a Gaceta Oficial. Amíg az nincs meg, a júniusi cikkszámokra hivatkozni tájékozódás, nem hivatkozási alap.
Vehet külföldi lakást Kubában 2026-ban?
A hatályos Ley 65 második cikke szerint a törvény „személyekˮ alatt a Kubában lakóhellyel rendelkező kubai természetes személyeket és a Kubában állandó tartózkodási engedéllyel élő külföldieket érti. Turistavízummal vagy magyarországi lakcímmel tehát nem lehet lakást venni. A kivétel a külföldi beruházásról szóló Ley 118/2014 útja.
A Ley 118 tizenhetedik cikke pozitív rendelkezés, érdemes szó szerint idézni: „pueden realizarse inversiones en bienes inmuebles y obtener su propiedad u otros derechos reales”, vagyis ingatlanba lehet beruházni és arra tulajdont vagy más dologi jogot szerezni. A második bekezdés meghatározza, mire: magánlakás vagy turisztikai célú lakás és épület; külföldi jogi személyek lakása vagy irodája; illetve turisztikai hasznosítású ingatlanfejlesztés. A törvényt 2014. március 29-én fogadták el, és az elfogadástól számított kilencven nap múlva lépett hatályba (a teljes szöveg a Granmában, 2014. április 16.).
Ez a gyakorlatban egy szűk kapu: állami ingatlanfejlesztő cégnél vásárolt, épülő vagy kész lakás, nem a szomszéd nénitől megvett vedadói ház. Aki a kubai lakáspiacon mozogna, annak a vétel a Ley 65 alá esik, és ott a második cikk a kapuőr.
Mit mond a júniusi tervezet a külföldi vevőről?
A képviselői szöveg harmadik cikke ugyanazt a definíciót viszi tovább — kubai állampolgárok és állandó tartózkodásit bíró külföldiek —, azzal a kivétellel, amit a 43. cikk állapít meg. A 43. cikk az ingatlanos tevékenységről szól, és a második bekezdése öt együttes feltételt sorol fel a külföldi természetes személy részére történő eladáshoz: jelentős beruházás a kubai gazdaságban; orvosi kezelés vagy más ok, ami miatt a vevőnek kubai tartózkodásra van szüksége; a megszerzett ingatlan városi zónában, lakáscélra; az ingatlanos szerződéses kikötéseinek elfogadása, benne az elővásárlási joggal; és az adók megfizetése. A harmadik bekezdés hozzáteszi, hogy az így vásárló külföldit a törvény szerinti jogok és kötelezettségek illetik meg.
Két dolgot érdemes látni ebben. Az egyik, hogy a „jelentős beruházásˮ nincs számmal meghatározva a tervezetben — ezt a végrehajtási rendelet töltheti meg tartalommal, és az szeptember 28-ig esedékes. A másik, hogy ez a szöveg ma nem hatályos, tehát senki nem tud rá hivatkozni közjegyző előtt.
Elveszik-e a lakást attól, aki véglegesen elhagyja Kubát?
Ma igen. A hatályos Ley 65 nyolcvanegyedik cikke szó szerint kimondja, hogy az állam elkobozza annak az állandó lakhelyéül szolgáló lakását, aki véglegesen elhagyta az országot. Az elfogadott új törvényről szóló hivatalos beszámolók szerint ez a rendelkezés megszűnik, de a megszűnés csak a kihirdetéssel válik alkalmazhatóvá.
A hatályos szöveg: „La vivienda de residencia permanente, cuyo titular haya salido definitivamente del país, es confiscada por el Estado…”. A cikk mai formáját a 2011. október 28-i Decreto-Ley 288 adta (Gaceta Oficial Extraordinaria 35., 2011. november 2.). Ugyanez a cikk sorolja fel, kire száll át ingyenesen a tulajdon: tulajdonostárs, házastárs, gyermekek és leszármazók, szülők és felmenők, testvérek és unokaöcsök, nagybácsik, unokatestvérek — ebben a sorrendben, és az előbbi kizárja a következőt.
A júniusi tervezetben ez a cikk nincs benne. Helyette a 139. cikk harmadik bekezdése azt mondja ki, hogy a távollévő tulajdonos képviselőt nevez, aki egészségügyi vészhelyzetben, hatósági vagy bírósági eljárásban helyette eljár. A 85. cikk második bekezdése szerint pedig a lakás öröklésénél nem alkalmazható az öröklési képtelenség, amit korábbi szabályok az „emigráltnak nyilvánítottˮ személyre kimondtak.
Egy pontot viszont a lelkes összefoglalók rendszerint kihagynak. A tervezet 141. cikke szerint ha egy lakás az elhagyás következtében romos állapotúvá válik, és a tulajdonos nem teszi meg a használati érték helyreállításához szükséges lépéseket, a Municípiumi Lakásigazgatóság kérheti a bíróságtól a jog elvesztésének kimondását és a lakás átadását a municípiumi tanácsnak. Erre a 14ymedio hívta fel a figyelmet június 9-én, és a felvetés jogos: egy kiürült, gondozatlan lakásállománynál ez a cikk könnyen az elkobzás helyére léphet. Nem állítjuk, hogy így lesz. Azt állítjuk, hogy aki emigrált rokon lakását nézi, annak ez a cikk legalább annyira fontos, mint a 81. cikk eltűnése.
Hány lakása lehet egy embernek Kubában?
Ma egy állandóan lakott lakás és egy üdülőzónában lévő nyaraló. A Ley 65 második cikke ezen kívül kimondja, hogy senkinek nincs joga egynél több lakást birtokolni. A júniusi tervezet 4.1 cikke ezt két lakásra emeli, az üdülő- vagy pihenőlakás jogán felül, ha az így szerepel a tulajdoni okiratban.
A tervezet ugyanennek a cikknek a második bekezdésében szankciót is rendel: ha bebizonyosodik, hogy valaki a korlátot megsértve szerzett lakást, a Municípiumi Lakásigazgatóság igazgatója határozattal kimondja a jogsértéssel szerzett — vagyis az utoljára megszerzett — lakás elvesztését. A magánvállalkozásokra külön szám vonatkozik: a nem állami, magán gazdasági szereplők a tervezet szerint legfeljebb két lakást vásárolhatnak, és legfeljebb kettőt kaphatnak ajándékozással.
Mit fizet a vevő, és mi lesz az adóalap?
Ma a lakásadásvétel adóalapja az átruházási ár, de legalább a pénzügyminisztérium referenciális minimumértéke, amit a 313/2024-es rendelet állapított meg (Gaceta Oficial 102., 2024. november 1., hatály november 15.). Két adó jár: a vevő átruházási és öröklési adót, az eladó eseti személyi jövedelemadót fizet.
A minisztérium saját közleménye szerint a referenciaértékeket azért emelték meg, hogy közelebb kerüljenek a valós piaci árhoz, és a municípiumi tanácsok legfeljebb tíz százalékkal csökkenthetik őket városkörnyéki ingatlanoknál. A közlemény kimondja azt is, hogy az adót „el valor real de la transacción” alapján számolják — a referenciaérték kiegészítő szerepet tölt be, az alulértékelés ellen.
A júniusi tervezet ötödik zárórendelkezése ezt írja át: módosítaná az adórendszerről szóló Ley 113 44. és 203. cikkét úgy, hogy az adóalap a kataszteri érték legyen, illetve az átruházási ár, ha az eléri vagy meghaladja a kataszteri értéket. Aki kubai lakást vesz vagy ad, annak ez a mondat pénzben mérhető. A kataszteri értéket hatóság állapítja meg, nem a felek — a mozgástér ezzel szűkül.
Az árakról egy szót. Kubai lakást a gyakorlatban dollárban áraznak és pesóban jegyeznek be, és a kettő közti szorzó napról napra mozog. Az elTOQUE informális tábláján ma 10:07-kor 1 USD = 665,00 CUP és 1 EUR = 765,00 CUP volt, miközben a CADECA váltóhelyi eladási ára 608,40 CUP dollárért, a repülőtéri és szállodai pult 651,90-et kért. Konkrét ingatlanárat szándékosan nem írunk le: két, egy hónapnál nem régebbi, megnevezett forrásból nem tudjuk igazolni, ezért nem állítjuk.
Milyen állapotban van a kubai lakásállomány?
Az OnCubaNews 2026. február 11-i összeállítása szerint a hiány meghaladja a 929 ezer lakást. A 4,1 millió meglévő lakás 65 százaléka jó állapotú (2,6 millió), 35 százaléka javításra szorul (1,4 millió). 2025 közepéig 2 728 új lakás épült, ami éves szinten 0,1 százalékos növekedés.
Ez egy kút, ezért így is jelöljük. A nagyságrend viszont megmagyarázza, miért került a törvénybe a jelzáloghitel. A tervezet 27. cikke szerint a jelzálog a beruházás tárgyát képező lakásra vagy a hiteligénylő más lakására köthető ki — a családi lakásra nem. A külön rendelkezések tizenötödik pontja hozzáteszi, hogy a jelzálogról szóló előírások alkalmazása külön szabályozástól függ. Vagyis a hitel egyelőre egy keret, nem termék.
Az energiahelyzet ugyanide tartozik, mert egy ingatlan használhatóságát is meghatározza. Az Unión Eléctrica augusztus 19-i jelentése szerint csúcsidőben 1 105 MW állt rendelkezésre 3 300 MW igény mellett, az előrejelzett csúcshiány 2 225 MW; 106 elosztott generátorblokk üzemanyag hiányában áll. A magyar Külügyminisztérium konzuli tájékoztatója szerint 2026 júniusa óta a nemzetközi bankkártyák nem működnek Kubában, és a városokban napi 18–22 órás áramkimaradás fordul elő. Aki lakást vesz, ezt is megveszi.
Mit tegyen most az, aki kubai ingatlanban gondolkodik?
Várja meg a Gaceta Oficialt. A megjelent szöveg cikkszámait kell összevetni a júniusi tervezettel, mert a parlamenti szakaszban a beérkezett észrevételek 69 százaléka módosított a szövegen. Addig minden ügylet a Ley 65/1988 alapján megy, és minden lépéshez kubai közjegyző és ügyvéd kell.
Négy gyakorlati lépés, amit ma meg lehet tenni. Az első: nézzék meg, be van-e jegyezve az ingatlan az Ingatlanok Központi Nyilvántartásába. Bejegyzés nélkül a tervezet szerint sem adásvétel, sem ajándékozás nem formalizálható közjegyző előtt, és a mai szabály sem engedékenyebb. A második: ha kint élő tulajdonosról van szó, tisztázni kell, hogy a migrációs státusza szerint „véglegesen elhagyta-eˮ az országot, mert ma ez a kifejezés köti a 81. cikket. A harmadik: aki külföldiként vásárolna, előbb azt döntse el, a Ley 118 útján megy-e vagy megvárja a 43. cikk végrehajtási szabályát. A negyedik: adóalap. Amíg a 313/2024-es referenciaértékek élnek, azokból kell számolni.
Egy megjegyzés a huszonöt évből. Kubában a jogszabály megjelenése és a hivatali gyakorlat átállása között rendszerint hetek telnek el, néha hónapok. A közjegyző azt alkalmazza, ami az asztalán fekszik. Amikor 2011-ben a Decreto-Ley 288 megnyitotta a lakásadásvételt, a piac hónapokig ment féllábon, mert az irodák nem egyformán értelmezték az új szabályt. Ugyanerre számítunk most is, csak nagyobb tétben.
A Kubainfo.net figyeli a Gaceta Oficialt, és a kihirdetés napján megírja, mi maradt bent a szövegből és mi esett ki. Ha kubai ingatlanügyben most kellene lépnie, írjon nekünk — megmondjuk, mi az, ami ma működik, és mi az, ami még papíron sincs.
A Kubainfo.net mögött huszonöt év kubai jelenlét és tizenötezernél több magyar utas tapasztalata áll. Ez a cikk 2026. augusztus 20-án érvényes adatokra épül; a kubai árfolyam, az energiahelyzet és a jogszabályi státusz gyorsan avul.
Gyakran Ismételt Kérdések
Vehet magyar állampolgár lakást Kubában?
Turistavízummal nem. A hatályos Ley 65/1988 második cikke szerint lakást kubai lakóhelyű kubai állampolgár és Kubában állandó tartózkodási engedéllyel élő külföldi vásárolhat. Magyar állampolgár a külföldi beruházásról szóló Ley 118/2014 tizenhetedik cikke alapján szerezhet ingatlantulajdont, ingatlanberuházásként, állami fejlesztőn keresztül.
Hatályos-e már Kuba új lakástörvénye?
Nem. A Nemzetgyűlés 2026. július 30-án fogadta el, de 2026. augusztus 20-ig nem jelent meg a Gaceta Oficialban. A júniusi képviselői szöveg szerint a törvény a kihirdetéstől számított 90. napon lép hatályba, tehát a legkorábbi alkalmazhatóság a kihirdetés napjától számított három hónap.
Elveszik-e a lakást attól, aki elhagyja Kubát?
A ma hatályos szabály szerint igen: a Ley 65/1988 nyolcvanegyedik cikke szerint az állam elkobozza a véglegesen távozó tulajdonos állandó lakását, és azt a felsorolt rokonoknak adja át. Az elfogadott új törvényről szóló hivatalos beszámolók szerint ez megszűnik, de csak a kihirdetés után.
Hány lakása lehet egy embernek Kubában?
Ma egy állandóan lakott lakás és egy üdülőzónában lévő nyaraló, a Ley 65/1988 második cikke alapján. A 2026 júniusi képviselői tervezet 4.1 cikke két lakást enged az üdülőn felül. Aki a korlátot megsértve szerez lakást, a tervezet szerint az utoljára szerzett lakását veszíti el.
Mennyi adót kell fizetni kubai lakás vásárlásakor?
Két adó jár: a vevő átruházási és öröklési adót, az eladó eseti személyi jövedelemadót fizet. Az adóalap ma az átruházási ár, de legalább a 313/2024-es pénzügyminisztériumi rendelet referenciaértéke (hatályos 2024. november 15. óta). A júniusi tervezet ezt kataszteri értékre cserélné.